民企重回“牌桌” 楼市竞争格局悄然生变

5月30日，广州迎来5宗住宅用地出让，其中位于番禺区的4宗地块均被民企敏捷集团以底价收入囊中，总成交金额达33.2亿元。

同一天，重庆有两宗地块迎来现场出让，本地民企海成集团以底价竞得渝北区地块。

此前的5月27日，在长沙市岳麓区洋湖片区一宗宅地的出让中，民企永州嘉信地产以8.68亿元竞得，溢价率达23%。永州嘉信地产是经过24轮的竞价获得该地的，击退了中海、金茂、绿城、保利等央国企。

5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，均被民营房企拿下。其中新都区一宗地块被嘉禾兴地产以6.03亿元竞得，溢价率19.67%。与其进行争夺的，是另一家民营房企四川邦泰。

近期，越来越多的民营房企现身土地市场，既激活了市场竞争，也凸显出整体市场的信心正在恢复。

这些民营房企大多是深耕区域的中小企业，他们的区域布局、拿地策略既不同于央国企，也和以往的大型民营企业有所不同。在本轮市场调整中，不少民营企业出险，短期内很难重回牌桌。新一批民营房企的崛起，则正在重塑市场格局。

图片来源：摄图网

小型民企参与度提升

敏捷集团拿地前，今年广州土地市场仅有一宗土地被民企竞得。5月6日，番禺广场融媒体中心北侧一宗 “蚊型”宅地出让，番禺置业以3.07亿元竞得该地，溢价率为19.48%。

与之相比，敏捷集团此次拿地的金额更大，其带来的市场信号也更为强烈。

近期活跃在土地市场上的民营房企，大多与敏捷集团类似：规模不大；区域深耕能力强；布局二三线城市为主，甚至下沉到四线城市。

与敏捷同日拿地的海成集团，同样未上市。官网信息显示，海成集团起源于1992年，深耕川渝。除重庆主城外，还在万州、奉节、内江、开州、巫山等城市有所布局。

5月23日在成都抢地的嘉禾兴地产和邦泰，均为四川本土房企。其中，嘉禾兴除布局成都外，还在四川省内的简阳、资中、内江、温江等地有所布局。

邦泰的规模要大一些。据官方介绍，截至2024年末，其业务遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂、赣等全国11省/自治区/直辖市，进驻全国36座城市，开发面积超过3200万平方米。值得注意的是，邦泰并未进驻一线城市。

在土地市场表现最为亮眼的民企，无疑仍是滨江。滨江植根杭州，布局长三角区域。近年来，随着楼市进入深度调整期，不少民营房企出现债务违约，滨江凭借其对杭州市场的深耕能力，仍保持着不错的发展势头，并逐渐成为“民企之光”。

多家机构指出，在今年的土地市场，民营房企的参与度明显提升，其拿地金额、面积占比也较过去两年明显提高。

根据中指研究院的统计，今年1~5月，在房企权益拿地金额中，滨江集团以270亿元排名第4，邦泰以52亿元排名第17位，海成集团以28亿元的拿地支出跻身前20，敏捷集团则排名第23。而在权益拿地面积中，共有三家民企位居前十，分别是邦泰、滨江，以及威海山海湖置业。

青睐“弱区位、小体量”地块

民营房企重回牌桌，释放出的信号意义不容忽视。

近两年来，房地产市场处于深度调整期，行业风险不断暴露。民营房企因抗风险能力相对较弱，一度大幅放缓扩张步伐。如今这些企业再度拿地，凸显出预期正在改善。

“小型民企开始拿地，主要是从去年底开始的，今年尤其明显。”成都某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

去年9月末，监管层首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，并推出一系列稳楼市政策，此后，市场在多轮政策刺激下逐渐企稳。从时间节点上看，民营房企重新出手拿地，与市场升温的路径较为吻合。

但值得注意的是，与过往民营房企四处“攻城略地”相比，如今活跃在土地市场的民企，规模、布局、战略路径均大不相同。

前述房企人士指出，一方面，当前活跃的民营企业主要是区域性房企，而非全国化房企。这些房企大多在区域市场内深耕多年，具备较好的品牌口碑和产业链整合能力，与大型房企相比，更有比较优势。

目前最具代表性的民营房企滨江，并未真正走出“长三角”，且在杭州市场的优势人尽皆知。相比之下，在本轮市场调整中，不少全国化布局的民营房企已遭遇资金链风险，短期内无力在土地市场厮杀。龙湖、新城等暂无资金风险的企业，则已大幅收缩投资。

另一方面，民营房企大多青睐“弱区位、小体量、低总价”的地块。除滨江外，当前活跃在土地市场的民营房企，均未在一线城市布局，其区域布局以三四线城市为主，即使在二线城市，也多选择非核心区域的地块。

“从某种程度上说，这也是大企业主动撤出的结果。”该人士表示，近年来，大型全国化房企普遍实施战略收缩，不仅从三四线城市撤出，甚至不再布局二线城市的非核心区域。这些区域的市场空间，便逐渐由民营房企来填补。

同时，由于资金实力及开发能力相对不足，民营房企更青睐小体量和低总价地块，而无力竞争大体量的综合地块。根据中指研究院的统计，今年前5月全国住宅用地成交总价前十的地块，全部由央国企竞得。

因此，在当前土地市场的竞争格局中，央国企仍然占据强势地位。分析人士普遍认为，这种局面短期内难以改变。

但从当前的局面，不难看出未来竞争格局的一些端倪。前述房企人士指出，大型国央企主要布局一二线城市的重点区域，占据“战略高点”；民营企业专注三四线城市及一二线城市的非核心区域，更好发挥其区域深耕优势。民营房企和央国企通过差异化布局分食楼市“蛋糕”，将成为未来房地产业的主要竞争态势。

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